Le bail à construction : mode d'emploi
Depuis fin décembre 2022, le bail à construction est l’outil juridique de commercialisation du foncier économique sur le territoire. Mode d’emploi.
Le Bail à construction, qu’est-ce que c’est ?
Le bail à construction est un contrat qui inclut 2 parties :
- Le propriétaire du terrain (bailleur) qui met en location son terrain
- L’utilisateur du terrain (preneur) qui prend en location le terrain pour y construire son bâtiment
Droits et obligations des signataires :
Pour l’entreprise qui prend en location le terrain, appelé le preneur :
- Est propriétaire du bâtiment pendant toute la durée du bail, elle détient des droits réels qui lui permettent de louer, hypothéquer ou vendre son bâtiment
- Doit édifier des constructions sur le terrain du bailleur, telles que définies en annexe du bail (degré de précision proche du Permis de Construire).
- Entretient le bâtiment pendant la durée du bail et en supporte les charges : assurances, taxes,…
- Paye un prix au bailleur : le loyer
Pour la collectivité qui loue le terrain à l’entreprise, appelée le bailleur :
- Met à disposition le terrain pendant toute la durée du bail.
Pourquoi utiliser le bail à construction ?
Des terrains avec un excellent rapport qualité/prix…
Les collectivités ont une mission d’intérêt public en aménageant des terrains pour le monde économique. En effet, ces terrains permettent la création d’activités économiques, de richesses, d’emplois et de recettes fiscales. Le prix de ces terrains, s’ils sont fixés pour répondre à l’équilibre entre l’offre et la demande, et avec un contrôle de l’Etat (service des Domaines) ne couvrent pas toujours les coûts d’aménagement. En les comparant aux rares terrains économiques privés, on s’aperçoit que le prix de commercialisation de ces terrains publics, qui a tendance à augmenter, reste souvent deux à trois fois moins élevé.
… qui font l’objet de spéculation et se raréfient.
En dépit des documents d’urbanisme (SCOT et PLU), beaucoup de ces m² mutent vers d’autres fonctions (commerce de détail, habitat…) entrainant une raréfaction des terrains disponibles à des prix abordables. Cette pénurie rend compliquée l’installation et le développement de nouvelles activités industrielles, artisanales ou de services qui assurent pourtant la diversité du tissu, créent des emplois et répondent aux besoins locaux.
En commercialisant leurs terrains via des baux à construction, les collectivités locales entendent s’assurer du maintien dans le temps de la vocation des terrains qu’elles ont subventionnés, afin d’éviter les spéculations reposant sur un changement d’affectation non encadré.
« Le Crédit Agricole des Savoie est le principal investisseur du bâtiment Pôle Entrepreneuriat sur Savoie Technolac. Un bâtiment édifié dans le cadre d’un bail à construction. Implanté au cœur du territoire, le Crédit Agricole des Savoie partage une vision prospective en tant qu’acteur économique clé du territoire, pour aider les entrepreneurs savoyards et contribuer au futur de son dynamisme économique. L’innovation est essentielle, tant dans les projets d’entreprises que dans leur accompagnement sur le territoire et l’outil bail à construction en fait partie. »
Il faut analyser le bail à construction non pas comme un simple bail de longue durée, mais comme un ‘‘transfert temporaire de la propriété’ […] qui lui permet de se comporter comme un véritable propriétaire pendant toute la durée du bail. Il peut donc louer, vendre, donner, affecter les biens à la garantie d’un emprunt comme pour une propriété traditionnelle, en tenant compte bien évidemment de l’élément temporel lié à la durée du bail. […] Dernier point et non des moindres : le bail à construction n’est soumis qu’à très peu de contraintes législatives à l’inverse des baux commerciaux. Il est donc un outil particulièrement intéressant pour adapter les besoins du bailleur et du preneur en fonction des circonstances…
En tant qu’entreprise, la mise à disposition de terrain par des baux à construction ne présente aucune différence fondamentale par rapport à un achat. De plus c’est une démarche qui nous a semblé cohérente pour un territoire qui souhaite valoriser dans la durée un foncier économique se faisant de plus en plus rare.
